WeWork 亏损超过 Uber!但现在要以逾 400 亿美元估值上市了
2020-06-09

    WeWork 亏损超过 Uber!但现在要以逾 400 亿美元估值上市了

「科技」两字能帮房地产公司增加多少估值?WeWork 上市有了答案──426 亿美元。

美国当地时间 8 月 14 日,美国共享经济的代表企业 WeWork 公开招股书。WeWork 控股公司 The We Company 预计最快于 9 月挂牌,代码为「WE」。​

软银在上一轮投资给了 WeWork 470 亿美元估价。这让 WeWork 上市或将成为继 Uber 之后,今年美股第二大 IPO。

随着 WeWork 带起共享办公空间的概念,一家没没无名的欧洲公司 IWG 也进入大众视野。同样的模式下,它比 WeWork 规模更大、会员数量更多,在伦敦证券交易所挂牌,且还盈利了。

但 IWG 市值目前仅 44 亿美元,还不到 WeWork 估值的零头,这让投资者对 WeWork 470 亿美元的估值感到疑惑。

这之间巨大的估值差异,就因为 WeWork 标榜自己为科技公司吗?

招股书中,WeWork 终于详细披露财务状况,包括去年 19 亿美元的巨额亏损。WeWork 尚未披露计划融资的具体额度和交易所,摩根大通和高盛将是主要承销商。

2010年,Adam Neumann 和 Miguel McKelvey 在纽约创立了 WeWork。2014 年,WeWork 从伦敦开始向海外扩张,并于 2016 年在上海开设办公空间,也是亚洲的第一站。

WeWork 高调打开了新需求,格调高雅服务周全的办公室不再是大型企业的专有特权,需要量入为出的创业者和小型公司也可以按时付费,灵活享有专业的办公空间。

但巨亏的 WeWork 需要证明两件事情:470 亿美元的估值合理性,以及能否担起「科技公司」之名。WeWork 亏损超过 Uber!但现在要以逾 400 亿美元估值上市了

共享经济最典型的问题:赚得越多,亏得越多

据招股书,WeWork 的增长速度不可谓不快。

2016 年,WeWork 全年收入 4.36 亿美元,2017 年为 8.86 亿美元,2018 年为 18.21 亿美元,仅在 2019 上半年,收入就达到了 15.35 亿美元。增长率几乎保持 100% 之上。

WeWork 还处于高速扩张的阶段,自 2018 年 6 月至 2019 年 6 月,工作空间增长了一倍,从 30.1 万个工作空间增长到 60.4 万个工作空间。WeWork 还计划在 169 个新城市建立业务。

当然不出意外,WeWork 还是一家亏损的公司。意外的是,2018 年 WeWork 的亏损超过 Uber 和 Lyft。这让共享经济的盈利能力再次遭受质疑。

WeWork 的经营成本也相当高,2018 全年净亏损为 19 亿美元,Uber 和 Lyft 同期分别为 18 亿美元和 10 亿美元。WeWork 今年上半年净亏损已达 9 亿美元。

赚得越多,亏得越多,这也是共享经济最典型的问题。WeWork 目前收入几乎只能够支付租金、装修等营运空间的费用。WeWork 还在招股书披露,签署的未来最低租赁支付义务为 472 亿美元。

WeWork 帐上还有 24.73 亿现金类资产,但总负债约 220 亿,主要为未来需要缴纳的租金,还有 13.42 亿长期债务。此外,WeWork 发行公司债融资,曾因为盈利能力太差而被评为「垃圾债券」,目前在交易市场也处于亏损状态。

据路透社报导,WeWork 计划募资 30 亿至 40 亿美元,并在 9 月初开始路演。据招股书,其主要机构股东为 Benchmark、摩根大通以及软银集团,但 CEO Neumann 牢牢控制整个公司,并将在上市后获得一半以上投票权。

CEO 家庭对公司牢固的控制权引起行业非议。据华尔街日报报导,Neumann 在纽约和圣荷西购买房产然后出租给 WeWork,招股书这次披露 Neumann 从中赚取 1,700 万美元。

上市前 Neumann 还套现 7 亿美元。他进行多项房地产行业的个人投资,妻子也被指定为公司继任者之一。根据 TechCrunch 报导,Neumann 从贷款和股票销售获得的回报,创下私有公司高层的最高回报纪录。

WeWork 招股书甚至建议投资人不要参考媒体报导,而是相信公司披露资讯。

空间即服务

WeWork 提出了非常有科技企业风格的产品口号──「空间即服务」(space-as-a-service)。

WeWork 率先推出「空间即服务」会员模式。办公空间可以灵活到只租一个工作空间,支付方式则灵活到按分钟、按月或按年支付,个人会员能以较低的价格获得工作空间。

WeWork 还强调,拥有约 1,000 名工程师、产品设计师和机器学习科学家,致力于构建、整合和自动化营运业务的複杂系统。因此,与传统替代方案相比,能以更低的价格为会员提供优质体验。

WeWork 拿出的数据是:传统企业租赁办公空间,为每个员工付出的成本是每年 1.7 万美元,WeWork 则能够把成本降低到 7,304 美元。不过,WeWork 没有解释他们的科技业务系统如何完成了成本的优化。

虽然目前处于巨亏状态,WeWork 招股书表示,共享办公空间基本投入营运 6 个月后能达到收支平衡。目前 WeWork 美国固定工作空间的价格约为每月 500~600 美元,专属办公室的价格约为每月 1,000 美元。

根据招股书,WeWork 营运区域涵盖 29 个国家 111 个城市,共有 528 个地点,会员数量为 52.7 万名,包括 38% 的财富 500 强企业。

WeWork 称,公司创立之初的目标客户大多是自由职业者、创业公司和小企业。而后 WeWork 重点发展「企业会员」。截至 2019 年 6 月 1 日,40% 的会员是员工人数超过 500 人的组织(WeWork 称之为企业会员)。WeWork 预计企业会员将是增长最快的会员类别。

地产公司还是科技公司?

今年上市的科技企业估值让华尔街颇为头疼。他们大多亏损严重、盈利模式又不甚清晰──WeWork 真的值 470 亿美元吗?

WeWork 也在招股书中承认,儘管他们开闢行业先河,但这个行业几乎没有準入门槛。

WeWork 不能只讲新时代的二房东故事,租用商业地产,装修成漂亮的办公室,开发会员模式而从中套利,这种共享办公空间的商业模式并没有「护城河」。

WeWork 已推出一支名为 ARK 的投资基金,用于投资房地产。而早期 WeWork 为了保持轻资产的营运模式,主要透过租赁获得办公空间。

WeWork 希望摆脱共享办公的标籤,目前已经发展出 WeLive 共享住宿、WeGrow 共享学习等业务。

值得关注的是,WeWork 一直在收购网路和软体企业。据 Crunchbase,WeWork 目前完成了 17 项收购,包括收购线上活动组织网站 Meetup。今年收购的 6 家公司大多数为业务相关的软体公司或者网路企业。

WeWork 在招股书中规划了公司未来:「我们的全球平台是一站式商店,会员可以访问他们所需的所有产品和服务,使他们能够工作、生活和成长。我们已经开始构建一系列 We Company 产品,并开发第三方合作伙伴网路以满足我们会员的需求。」

但业界怀疑 WeWork 的收购行为只是为了强化「科技企业」标籤,提高上市估值,能否改善公司盈利能力还是未知数。

WeWork 则需要藉由上市融资和快速扩张控制市场。当竞争对手难以望其项背,就可以牢牢占据行业顶端,再慢慢规划其他业务方向。

所以,这只神奇独角兽 WeWork 究竟要当房地产公司还是软体公司?


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